Günümüzde konut ve iş yeri sayılarındaki artış nedeniyle gayrimenkullerin kullanımından doğan problemler ve açılan davalarda artış görülmektedir.
Kira sözleşmesine bağlı olarak açılan tahliye davaları 6570 sayılı kanunla düzenlenmiştir. Bu kanun belediye teşkilatı olan yerler ile iskele, liman ve istasyon taşınmazlarına uygulanır. Bunun dışındakilerde Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun uyarınca Tahliye Sebepleri
1) Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye
Uygulamada sıkça rastlanan ve resmi şarta bağlı olmayan Tahliye Taahhüdü sözleşmeleri ile kira sözleşmelerinden gayrimenkulün tahliyesi sağlanmaktadır. Ancak Yargıtay’ın içtihatları göz önüne alındığında taahhüdün geçerliliği için imza tarihinin kira sözleşmesinden sonraki tarihte yapılmış olması gerekliliği aranmaktadır. Usule uygun olarak yapılan tahliye taahhüt sözleşmesine göre tahliye davası sözleşmede belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde açılır.
2) İhtiyaç Sebebiyle Tahliye
2.1. Mesken ve İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye
Kiralayan, kendisi veya eş veya çocuklarının mesken veya işyeri ihtiyacı için kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilecektir.
2.2. Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye
Gayrimenkulü satın alan yeni malik, malın alınması ve mülkiyetin kazanılmasından(iktisap) itibaren 1 ay içinde durumu, ihtiyacı, tahliye isteğini bildirmek ve aksi halde tahliye davası açacağını belirtmek kaydıyla malın iktisabından itibaren 6 ay sonra Tahliye davası açabilecektir.
3) Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım Sebebiyle Tahliye
Kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılır. Yeniden inşa veya onarıma dair hazırlanan Tadilat Projesi mahkemeye sunulmalıdır.
Yazılı ihtar şartı bulunmamakla birlikte ihtarname gönderilmesi dava açma süresini uzatacaktır.
4) Bir Kira Yılı İçerisinde İki Haklı İhtar İle Tahliye
Bir kira yılı içerisinde 2 defa haklı olarak yazılı ihtarname gönderilen kiracı hakkında, kira yılının bitimini takip eden 1 ay içerisinde dava açılır.
5) Fuzuli İşgal Sebebiyle Tahliye
Kira sözleşmesinde kararlaştırılmadığı takdirde, kiralanan taşınmazın bir başkasına(alt kiracı) kiralanması veya kiranın devredilmesi durumunda ihtara gerek kalmaksızın Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir.
6101 Sayılı Borçlar Kanununa Göre Tahliye Sebepleri
1) Akde Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası
1.1.Kira Bedelinin Ödenmemesi veya Zamanında Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye
Ödenmeye kira bedelleri sebebiyle, kira sözleşmesinin sonu beklenmeden icra takibine geçilerek kiracıya borçlu sıfatı ile ödeme emri gönderilir. Borçlu 30 günlük sürede ödeme yapmaz veya 7 günlük itiraz süresinde takibe itiraz etmez ise icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.
Zamanında ödenmeyen kira bedelleri için 1 kira döneminde 2 kere ihtarname gönderilerek. Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir. (Gönderilen ihtarnameler usulüne uygun olarak tebliğ edilmeli ve ödeme tarih ve miktarını içermelidir.)
2)Temerrüt Nedeniyle Tahliye
Kira alacağının vadesi gelen kiralayan,
6 ay veya daha uzun süreli sözleşmelerde 30 gün,
6 aydan kısa süreleri sözleşmelerde 6 gün,
Süre içerisinde ihtarname göndermesi ile kiracı temerrüde düşmüş olur. Kiralayan bu ihtar ile 30 günlük süreyi ve süre sonunda sözleşmeyi feshedeceğini belirtecektir. Ödenmeyen kira miktarının da ihtarnamede gösterilmesi gerekmektedir. Belirlenen sürelerin bitmesi ile tahliye davası açılabilecektir.
3)Kira Süresinin Dolması veya Feshi İhbar Üzerine Son Verme
Belirli süreli Kira sözleşmelerinde süre bitiminde her iki taraf da sözleşmeyi serbestçe sona erdirme imkanına sahiptir.
Süresi belirli olmayan kira sözleşmelerinde ise öncelikle sözleşmeye itibar edilir. Eğer sözleşmede ihbar süresini düzenleyen bir hüküm varsa o uygulanır ancak o da belirlenmediyse taşınmazın niteliğine göre 3 ay ve 2 haftalık ihtar süreleri dikkate alınacak ve tahliye davasının bu sürelerden sonra açılması gerekecektir.