Konut kredisi sözleşmesi, tüketicilere konut edinmeleri maksadıyla kredi kullandırılması, konutların tüketicilere finansal kiralama yolu ile kiralanması ve tüketicilere sahip oldukları konutu teminat göstermeleri halinde kredi kullandırılmasına yönelik sözleşmedir.
Bu sözleşme türü ülkemizde konut piyasası göz önüne alındığında sıklıkla karşılaşılan bir sözleşme türüdür. Birçok kişi konut satın alırken konut kredisine teminat olarak satın alınan konutu ipotek ettirmekte yahut şahsi kefalet vererek kredi almaktadır. Konut finansmanı sözleşmesi ile kişiler önemli meblağlarda uzun süre borç altına girmektedir. Bu kapsamda konut finansmanı sözleşmesi önemli bir sözleşme türü olup kanun ve yönetmeliklerle detaylı şekilde düzenlenmiştir.
Konut finansmanı sözleşmesi, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 32.maddesinde düzenlenmiştir. Konut finansmanı sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda ifade olunan sözleşmelerin geçerlilik şartlarına ilişkin genel hükümlerden şekil şartıyla ayrılmıştır. Bu kapsamda genel hükümlere göre aksi kanunda açıkça belirtilmemişse bir sözleşmenin yazılı yapılması geçerlilik değil ispat şartı iken, konut finansmanı sözleşmesi bakımından sözleşmenin yazılı yapılması geçerlilik şartıdır.
Aynı şekilde kanunda konut finansmanı sözleşmesinin yazılı olması her ne kadar geçerlilik şartı olarak ifade edilmişse de sözleşme yazılı yapılmamış da olsa konut finansman kuruluşu sonradan tüketicinin aleyhine sözleşmenin gerekli şekil şartıyla kurulmadığı gerekçesiyle geçersiz olduğunu ileri süremez. Kanun böylece tüketicileri, konut finansman kuruluşlarının tüketiciler aleyhine uygulamalarından korumuştur.
Konut Kredisi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Konut kredisi sözleşmesi ya da konut finansman sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen, rızai bir sözleşmedir. Öğretide çeşitli görüşler olsa da ağırlıklı olarak tüketici kredi sözleşmesi karz sözleşmesi niteliğinde kabul edilmektedir.
Konut Finansmanı Sözleşmesi Türleri
6502 sayılı TKHK’nda yer alan konut finansman sözleşmesi 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 57’nci maddesi temel alınarak hazırlanmıştır. Bu kapsamda konut finansmanı sözleşmesi dört şekilde yapılabilir. Bunlar;
-Tüketicilere kredi kullandırılması,
-Tüketicilere konutların finansal kiralama yoluyla kiralanması,
-Tüketicilerin maliki oldukları konutları teminat göstererek kredi kullanmaları,
-Bu şekilde verilen kredilerin yeniden finansmanı için kredi kullandırılmasıdır.
Bu sözleşmeler konut finansmanı sözleşmeleri olarak adlandırılır.
Konut Kredisi Sözleşmesinin Şekli
6502 sayılı Kanun’un 32/2 maddesine göre konut kredisi sözleşmesi (konut finansman sözleşmesi) yazılı olmadıkça geçerli değildir. Bu kapsamda yazılı şekil kanunda açıkça geçerlilik şartı olarak ifade edildiğinden aksine anlaşma yapılması mümkün değildir.
Konut Kredisi Sözleşmesinde Tarafların Borçları
1.Kredi Alanın Borçları
-Sözleşme görüşmeleri aşamasında kredi verene bilgi verme borcu:
Kredi alan sözleşme görüşmeleri aşamasında kredi güvenirliğinin denetlenmesi için kredi verene kredi verenin talep ettiği bilgileri tam, eksiksiz ve doğru olarak vermekle yükümlüdür.
-Krediyi kabul borcu:
Tüketici kredi talebi kabul edildikten sonra kredi veren tarafından sunulan krediyi kabul etmekle yükümlüdür.
-Krediyi geri ödeme borcu:
Kredi alan, sözleşme ile kararlaştırılan ödeme planına riayet ederek kredi verene ödemelerini düzenli olarak yapmakla yükümlüdür.
-Faiz ödeme borcu:
Kredi veren konut kredisi sözleşmesi ile kredi alana ödediği meblağı kullanamadığından bunun karşılığı olarak kredi verene sözleşmede kararlaştırılan oranda faiz ödemekle yükümlüdür. 6502 sayılı Kanun’un 36.maddesine göre, faiz değişken veya sabit faiz olarak belirlenebilir.
-Teminat gösterme borcu:
6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 57.maddesie göre kredi veren, konut kredisi sözleşmesi gereği, kredi alanın konut alma maksadına yönelik gerekli bilgi ve belgeleri toplamanın yanında krediyi Sermaye Piyasası Kurulu’nca uygun görülen teminatlar ile güvence altına almakla yükümlüdür.
-Sigorta borcu:
Konut finansmanı sözleşmesi gereği kredi veren kredi alanın satın aldığı konut üzerinde rehin hakkı kurarak krediyi güvenceye aldığı gibi konut kredisi sözleşmesi ile hayat sigortası, bina sigortası gibi sigortaların da yapılması kararlaştırılabilir.
-Sözleşme masraflarını ödeme borcu:
Konut kredisi sözleşmesi gereği yapılan ve sözleşme süresince yapılacak masrafları tüketici üstlenmekle yükümlüdür.
2.Kredi Verenin Borçları
-Sözleşme öncesi tüketiciyi bilgilendirme borcu:
Konut finansman kuruluşları, 6502 sayılı Tüketici Kanunu’nun 33.maddesi gereği kredi sözleşmesi kurulmadan makul bir süre önce tüketicileri sözleşme hakkında bilgilendirmekle yükümlüdür.
-Krediyi ödeme borcu:
Kredi veren, konut finansman sözleşmesi ile kararlaştırılan miktardaki parayı kredi alana sözleşmede kararlaştırılan şekilde ödemekle yükümlüdür.
-Sözleşmede kararlaştırılan şartları tüketici aleyhine değiştirmeme borcu:
Kredi veren, sözleşme süresi içinde taraflarca anlaşılıp akdedilen sözleşmede tüketici aleyhine değişiklik yapamaz. Bu kapsamda kredi şartları tüketici aleyhine değiştirilemez.
-Sır saklama borcu:
Kredi veren, konut kredisi sözleşmesi sebebiyle kredi alan hakkında öğrendiği, gelir, malvarlığı vs. gibi bilgileri üçüncü kişilerle paylaşmamakla yükümlüdür.
Konut Kredisi Sözleşmesinin Sona Ermesi
-Ödeme ile sona erme:
Kredi alan tüketicinin konut kredisi sözleşmesi ile yapılmış olan ödeme planına uygun şekilde son taksiti ödemesiyle sözleşme sona erer. Bu halde sözleşme sebebiyle verilen kefalet kalkar ve tüketici rehinin kaldırılmasını talep edebilir.
-Erken ödeme ile sona erme:
6502 sayılı TKHK’nun 37.maddesine göre, tüketici konut finansmanı sözleşmesi gereği aldığı krediyi erken ödeyerek vadeden önce ödeme sebebiyle indirim talep etme hakkı vardır.
-Ölüm, fiil ehliyetinin kaybedilmesi, iflas:
Kredi alan tüketicinin ölümü kural olarak sözleşmeyi sona erdirmez. Kredi veren finansman kuruluşu krediyi yeterli teminat ile güvence altına aldıysa tüketici ölümü sözleşmeyi sona erdirmeyeceği gibi tüketicinin yasal temsilcisi ve mirasçıları tüketicinin borçlarını yüklenir. Ancak kredi ödenmeden önce tüketicinin borç ödemeden aciz haline düşmesi ya da iflas etmesi durumunda kredi veren finansman kuruluşu 6098 sayılı TBK m.98 gereği borcunu yerine getirmekten kaçınabilir.
-Sözleşmeden dönme:
Sözleşmeden dönme için gerekli şartları varlığı halinde sözleşmeden dönme ile kredi sözleşmesi sonlandırılabilir. Bunun en tipik örneği tüketicinin borç ödemede temerrüde düşülmesidir.
Tüketicinin Borcunun Ödeyememesi Durumu (Temerrüt Hali)
Konut kredisi sözleşmesi gereği tüketici taksitleri ödemede temerrüde düşerse, başka bir ifadeyle tüketici taksitleri ödeyemez ise, konut finansman kuruluşu belirli şartlar altında borcun kalanının hemen ödenmesini talep edebilir. Bu şartlar;
-Kredi veren finansman kuruluşu bu hakkını saklı tuttuğunu sözleşmede belirtmeli,
-Kredi veren finansman kuruluşu sözleşmeden doğan tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olmalı,
-Tüketici birbirini takip eden iki taksiti ödememiş olmalı,
– Kredi veren finansman kuruluşu tüketiciye en az otuz gün süre vererek ödeme yapmasını aksi halde borcun geriye kalan kısmının muaccel hale geleceğini bildirmiş olması gerekir.
Bu uyarıya karşın tüketici ödeme yapmazsa kredi veren finansman kuruluşu borcun geri kalanını hemen isteyebilir yani krediyi geri çağırabilir. Bu aşamadan sonra finansman kuruluşu, sözleşme ile krediyi teminat altına aldığı rehinleri paraya çevirebilir. Aynı şekilde ifade edilmelidir ki, tüketicinin ödemesi gereken bedel hesap edilirken, muaccel hale gelen taksit tutarından faiz, komisyon ve benzeri masraflar çıkarılır.
Bağlı Krediler
6502 sayılı TKHK’nun 35.maddesine göre, bağlı kredi sözleşmesi, konut kredisi sözleşmesinin belli bir konutun satın alınması için yapıldığı, konut satın alma ve konut finansmanı sözleşmelerinin objektif bir ekonomik birlik oluşturduğu sözleşmeye denir.
Kanun, bağlı kredi kapsamında konutun hiç yahut anlaşılan şekilde teslim edilmemiş olması durumunda tüketiciyi arzu etmediği bir konutu almaya zorlayarak üstüne bir de konut kredisi için bankaya borçlu bırakmaya engel olur. Şöyle ki, tüketici bankaya konut kredi sözleşmesi kapsamında ödeme yapsa da konutu alacağı satıcı konut hiç devretmeyebileceği gibi ayıplı olarak da devredebilir.
Böyle bir durumda eğer konut ayıplı ise tüketici ayıp oranında indirim seçimlik hakkını seçerek konut kredisi taksitlerinden de aynı oranda indirim yapılmasını isteyebileceği gibi tüketici sözleşmeden dönmüşse o ana kadar yaptığı ödemeleri geri isteyebilir. Bu paranın tüketiciye ödenmesinden satıcı ve konut finansman kuruluşu müteselsilen sorumludur. Ancak konut finansman kuruluşunun sorumluluğu konutun tesliminden itibaren bir yıllık süre ile sınırlıdır.
Sigorta Yaptırılması
6502 sayılı TKHK’nun 38.maddesine göre, tüketicinin yazılı ya da kalıcı veri saklayıcısı ile açık bir talebi olmadan konut kredisi ile ilgili sigorta yaptırılması mümkün değildir. Tüketici sigorta yaptırmak isterse istediği sigorta şirketini seçmekte özgürdür. Finansman kuruluşu tüketicinin arzu ettiği sigorta şirketinden sağladığı teminat kabul etmekle mükelleftir.
Sigorta hususu uygulama sıklıkla karşılaşılan bir soruna işaret etmektedir. Şöyle ki, finansman kuruluşları hemen her zaman yapılması kanunen zorunlu olmayan sigortaları, onların belirlediği sigorta şirketinden satın almayı kredi için bir koşul haline getirmekte ve bu durum tüketicilere ek maliyet getirmekte ve tüketicilerin ekonomik çıkarlarını zedelemektedir. Bu tutum kanuna aykırı olmakla beraber finansman kuruluşları tüketicileri belirli sigorta şirketleri ile sözleşme yapmaya