Kentsel dönüşüm süreci 6306 sayılı Kanunda detaylı şekilde ortaya konulmuştur. Bu makalede, kanunun uygulamasından bahsedeceğiz. Apartmanlarda kentsel dönüşüm süreci madde madde ele alınacaktır. Bu kapsamda süreç on madde halinde şöyle sıralanabilir;
1.Risk Tespit Raporunun Alınması
Apartmanlarda kentsel dönüşüm süreci risk tespit raporunun alınmasıyla başlar. Bu rapor ancak Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yetkilendirilmiş bir kuruluşça verilebilir. Yapının çeşitli noktalarından ve özellikle taşıyıcı kolonlarından karot örneği alınması suretiyle yapılır.
2.Risk Tespit Raporunun Onaylanması
Riskli yapı tespit raporu aynı zamanda ilçe belediyesine iletilir. Eğer raporda eksiklik yoksa rapor tapu müdürlüğüne gönderilir.
3.Tapuya Riskli Yapı Şerhinin Düşülmesi
Tapu müdürlüğü kendisine gönderilen riskli yapı tespit raporuna dayanarak ilgili taşınmazın tapu kütüğündeki beyanlar hanesine riskli yapı şerhi düşer. Tapu müdürlüğü bu şerhin düşülmesinden sonra yapı maliklerine riskli yapı tespit raporunu tebliğ eder. Yapı maliklerine yapılacak tebligatta rapora itiraz için 15 günlük itiraz süreleri olduğu ve bu süre içinde itiraz edilmezse yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkılacağı ihtar edilir.
4.Riskli Yapı Tespit Raporunun Kesinleştirilmesi
Riskli yapı tespit raporuna yapı maliklerince itiraz edilmezse rapor kesinleşir. Rapora itiraz edilirse itiraz, ilgili disiplinlerde uzman dört öğretim üyesi ve Bakanlıkça atanan üç Bakanlık yetkilisinden oluşan komisyonca karara bağlanır. Yapı malikleri, riskli yapı tespit raporuna karşı itiraz sonucunu tebliğ aldıktan itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde kararın iptali için dava açabilirler.
Raporun kesinleştirilmesi sonrasında malikler Sermaye Piyasası Kurumundan lisanslı bir değerleme kuruluşuna taşınmazın değerini tespit ettirebilirler.
5.Kat Maliklerinin 2/3’si ile Karar Alınması
Riskli yapı tespit raporunun kesinleştirilmesinden sonra yapı malikleri yapının nasıl değerlendirileceği hususunda üçte iki çoğunlukla karar alırlar. Kat malikleri 6306 sayılı Kanuna uygun şekilde toplanmak ve karar almak zorundadırlar.
6.Müteahhit ile Anlaşılması
Kat malikleri aralarında anlaşmak koşuluyla, istedikleri müteahhit ile sözleşme imzalayabilirler.
7.Çoğunluk Kararına Katılmayanlara Çağrı
Üçte ikilik çoğunluğun kararına katılmayan ya da toplantıda bulunmamış pay sahiplerine noter kanalıyla karara katılmaları ve sözleşme imzalamaları için ihtar gönderilir. Bu ihtar herhangi bir malik tarafından gönderilebilir. Karara katılmak ve sözleşmeyi imza etmek için 15 günlük süre tanınır.
8.Yapının Yıkılması ve Karara Katılmayan Paydaşların Hisselerinin Satışı
Riskli yapı tespitine ilişkin raporun kesinleşmesiyle Bakanlık ya da belediye tarafından kat maliklerine yapının yıktırılması için 60 günlük süre tanınır. Bu süreye 30 gün daha eklenebilir. Yıkıma ilişkin tebligatta kat maliklerinin yapıyı yıktırmamaları halinde yapının idarece yıktırılacağı ifade edilir. İhtara karşın karara katılmayan ve sözleşmeyi imza etmeyen kat maliklerinin hisseleri Bakanlıkça diğer paydaşlar arasında açık arttırma ile satılabilir.
9.Kira Yardımı Ya Da Kredi Başvurusu
6306 sayılı Kanuna göre, riskli yapıda bir yıldan fazla ikamet etmiş, kat maliki, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibine kira yardımı yapılabilir. Ayrıca yapıyı kendi çabalarıyla inşa edecek kat maliklerine de kredi imkânı tanınmıştır.
10.İnşaata Başlanması
Yukarıda ifade edildiği üzere, malikler arasında anlaşma sağlanamazsa sözleşme imzalamayan maliklerinin arsa payları cebren satılır. Bu aşamadan sonra kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile anlaşılan müteahhit ya da doğrudan bir inşaat firmasıyla anlaşılmışsa inşaat firması ilgili belediyeye inşaat ruhsatı için başvurur. İnşaatın bitirilmesi ile yapı kullanma ruhsatı olarak da ifade edilen iskân belgesi alınır ve yapı kullanılmaya hazır olur.